Как отстоять право собственности на участок, расположенный на Крымском полуострове


В сложившихся условиях приоритетной задачей как для Украины, так и её международных партнёров является обеспечение действенного механизма защиты прав и свобод человека на территории Республики Крым. НЕ является исключением и преодоление проблем, связанных с реализацией украинцами полномочий собственников на территории полуострова. В связи с изложенным, вопросы защиты права собственности приобретают особый, актуальный характер и активного обсуждается в кругах юридического сообщества.

Законодательное регулирование.
Согласно ст.3 закона «Об обеспечении прав и свобод граждан и правовой режим на временно оккупированной территории Украины» от 15.04.2014 №1207-VII АРК и Севастополь признаны временно оккупированной территории. Однако действие Конституции и законов Украины распространяется на эти территории. В ст.11 закона №1207-VII установлено, что за физическими и юридическими лицами сохраняется право собственности и другие вещные права на земельные участки, расположенные на территории АРК и Севастополя, если они приобретены в собственность в соответствии с актами Украины. Аналогичные гарантии установлены стст.8, 13 закона «О создании свободной экономической зоны« Крым »и об особенностях осуществления экономической деятельности на временно оккупированной территории Украины» от 12.08.2014 №1636-VII.

Однако ситуация свидетельствует о том, что ни один из специальных актов, регулирующих право собственности на крымские объекты недвижимости, не позволяет обеспечить действенную защиту или реализацию права собственности на недвижимость в Крыму. При этом государство лишилось рычагов эффективного реагирования на случаи, когда отдельные категории юридических и физических лиц лишают права собственности на указанные объекты.

Вместе с тем необходимо учитывать, что на территории АРК и Севастополя местная власть признает федеральное законодательство РФ и локальные акты, принятые местными органами. Так, согласно закону РК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» от 30.07.2014, установлены особенности регулирования земельных и имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно ст.1 этого акта правовую основу регулирования указанных отношений составляют Конституция РФ, федеральный конституционный закон «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов — Республики Крым и города федерального значения Севастополя» от 21.03.2014 №6-ФКЗ, конституция РК, другие федеральные законы, а также нормативно-правовые акты РК с учетом определенных особенностей.

Согласно закону №6-ФКЗ право собственности на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества на территории Крыма, возникшее до вступления в силу в физических и юридических лиц, включая иностранных лиц и лиц без гражданства, сохраняется. При этом документы, оформленные после 21.03.2014, крымскими и севастопольскими органами власти не признаются. Итак, чтобы иметь возможность распоряжаться своей недвижимостью, расположенной на полуострове, владельцу необходимо получить или переоформить правоустанавливающие документы.

Без владельца, следовательно, бесхозная.
Игнорирование этого факта приводит к отсутствию сведений о правах на недвижимое имущество, в том числе земельные участки, в российском реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Фактически человека, которому принадлежит недвижимость, воспринимают как человека, который не является законным владельцем участка в понимании нормативно-правовых актов, которые применяются на территории Крыма. Как следствие, ограничиваются или отменяются правомочия собственников на владение, пользование и распоряжение земельными участками (ч.1 ст.264 гражданского кодекса РФ от 30.11.94 №51-ФЗ).

Кроме того, земельный участок может быть признана бесхозной, если у нее нет собственника или таковой не известен или отказался от права собственности на нее. Бесхозные участки, расположенные на территории Крыма, принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество по заявлению органа местного самоуправления (уполномоченного государственного органа Севастополя), на территории которого они размещаются (в соответствии с приказом Минэкономразвития РФ «Об установлении порядка принятия на учет бесхозных недвижимых вещей »от 22.11.2013 №701).

Согласно ч.1 ст.225 ГК РФ по истечении года со дня постановки такого земельного участка на учет уполномоченный орган может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на нее. К сожалению, в таком случае вернуть участок во владение, пользование и распоряжение владельца будет практически невозможно, что, в свою очередь, способно привести к потере права собственности на объекты недвижимости, расположенные на ней.

Перераспределяй и властвуй.
Также неприятности может принести перераспределение земельных площадей в соответствии с утвержденным без участия плана межевания или схемы расположения участка, который может проводиться согласно ст.39.28 земельного кодекса РФ. Такая ситуация возможна в случае, если:
• включение сведений об объекте проводить не собственник, а уполномоченный орган государственной власти;
• владельцы соседних угодий внесут ложные данные о своих участки, здания, сооружения.

Уточним, что в случае перераспределения существования начальной земельного участка прекращается и образуется новая (ст.11.7 ЗК РФ). При этом перераспределение может привести к несовпадения границ расположенных объектов недвижимости с границами самого участка. Это также сделает невозможным предоставление ранее полученных правоустанавливающих документов в подтверждение своего права собственности.

Перерегистрация паев.
Органы контроля в Крыму и Севастополе имеют право проверять законность оформленных и не подтвержденных (переоформленных) после 21.03.2014 прав на недвижимость. Результатом может стать признание участка землей, находится в федеральной муниципальной собственности или в собственности субъектов РФ. Если почва выделялся из земель садового общества, дачного кооператива или другого юридического лица, возможное признание права собственности за третьим лицом.
Отметим, что, по некоторым данным, крымский парламент продлил сроки перерегистрации земельных паев в 01.01.2019. Ранее было установлено, что граждане, имеющие сертификаты на участки сельскохозяйственного назначения, оформленные в соответствии с законодательством Украины, могли зарегистрировать право собственности на них по российскому законодательству к 1.01.2016. Иначе все паи, на которые не было зарегистрировано право собственности, переходят в муниципальную собственность.
Заметим, что около 20 тыс. Граждан имеют сертификаты на паи, оформленные в соответствии с законодательством. При этом размер среднего пая составляет 4 га. Соответственно, из гражданского оборота выпадает около 80 тыс. га земли.

Приграничные участки.
Внесению сведений о праве на участок в реестр может помешать существования в законодательстве РФ категории земель с особым правовым статусом. Так, согласно ст.15 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности почвами, расположенными на пограничных и других особых территориях.

Анализ перечня приграничных территорий, утвержденного указом президента РФ от 9.01.2011 №26 (в редакции от 11.04.2016), позволяет сделать вывод о том, что в любое время к нему могут попасть новые участки и большое количество нынешних владельцев — резидентов Украины столкнется с проблемой невозможности их использования. Вместе с тем такой ход событий может привести к лишению права на объекты недвижимости, расположенные на таких участках.

Ограничения для иностранцев.
Возможность изменения целевого назначения земли без ведома владельцев уже привела к тому, что в последнее время получил развитие защиту права собственности украинских физических и юридических лиц, а также иностранных инвесторов на почвы сельскохозяйственного назначения, расположенные на территории полуострова.

К тем, кто нуждается в защите, можно отнести юридических и физических лиц, которые:
— Имеют необходимые для государственной регистрации документы, выданные до 21.03.2014, подтверждающие наличие их права на участки сельскохозяйственного (в смысле ст.22 ЗК Украины) или рекреационного назначения для дачного строительства (в смысле стст.50-52 ЗК)
— Завершили процесс оформления необходимых для государственной регистрации документов, подтверждающих наличие прав на площади сельскохозяйственного назначения;
— Имеют необходимые для государственной регистрации документы, выданные до 21.03.2014, подтверждающие их право на отдельные участки сельскохозяйственного назначения, предназначенных для ведения садоводства, огородничества.

Документами, необходимыми для государственной регистрации, выданные до 21.03.2014 в установленном порядке на территории Крыма, г.. Севастополя документы, предусмотренные соответствующими актами (см., Например, постановление Совета министров РК «Об утверждении перечня документов, подтверждающих наличие прав, возникли раньше, на объекты недвижимого имущества и необходимые для государственной регистрации »от 11.08.2014 №264).

Необходимость привлечения специалистов для защиты прав указанных категорий лиц связана с тем, что согласно ст.15 ЗК РФ и ст.3 федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 №101-ФЗ иностранные граждане, иностранные юридические лица , лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (паевом) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%, могут владеть землями сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Под последними понимаются площади за пределами населенного пункта, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (ст.77 ЗК РФ). Статьей 5 Закона РК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» от 31.07.2014 №38-ЗРК, а также ст.5 закона Севастополя «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя» от 25.07 .2014 №46-ЗС к таким почв отнесены также участки, предоставленные для дачного строительства из состава земель рекреационного назначения.
В связи с этим ряд украинских юридических и физических лиц, а также иностранных инвесторов оказались в ситуации, при которой местные органы власти полуострова отказывают им в регистрации права собственности, фактически признавая выданные ранее правоустанавливающие документы и лишая таких субъектов права собственности.

Отметим, что ограничение, связанное с запретом иностранным юридическим и физическим лицам иметь в собственности участки сельскохозяйственного назначения, не является абсолютным и имеет ряд исключений. Однако государственные регистраторы при принятии решений безосновательно, а иногда и по надуманным причинам отказывают всем указанным категориям лиц в регистрации права собственности, не вдаваясь в тонкости отдельных нормативно-правовых актов, регулирующих отношения, связанные с оборотом сельскохозяйственных земель, а также не учитывая разрешенного ранее использование конкретных участков.

Исчтоник

Комментировать