Как безопасно купить квартиру — советы юриста


Рано или поздно каждый из нас задумывается о целесообразности приобретения квартиры. В мечтах потенциальный владелец недвижимости уже начинает подбирать мебель и разрабатывать дизайн. Однако иногда путь к желанным квадратных метров превращается в настоящее испытание. Так, практика убедительно свидетельствует, что даже после громких скандалов, связанных с квартирными аферами, их количество совершенно не уменьшилась. Поэтому потенциальный покупатель должен осознавать возможные риски и понимать, каким образом их можно избежать.

Риск №1 — недострой
Если предполагается инвестиция в объект, который еще сводится, право собственности может быть закреплено за покупателем только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию. Явным плюсом такого инвестирования является возможность приобретения площади по значительно меньшей стоимости, чем стоит готовое жилье. В то же время инвестор очень рискует этой суммой в случае недостроя. Как правило, забрать свои деньги у застройщика в случае с недостроями довольно проблематично.

Риск №2 — «проблемная» недвижимость
Покупка квартир в новостройках может стать проблемой в случае отсутствия необходимых разрешительных документов или в случае возникновения других проблем. Например, документы, удостоверяющие право собственности / пользования, могут быть отменены или окажется, что дом возводится на земельном участке с другим целевым назначением.

Риск №3: мошенничество
Сейчас ежедневно возникают мошеннические схемы, когда предложение купить квартиру поступает от людей, которые не являются ее собственниками и никакого отношения к ней не имеют. Ситуация обостряется еще и потому, что большое количество квартир не внесена в реестр недвижимого имущества, поэтому проверить их принадлежность конкретным людям иногда просто невозможно. В свою очередь профессиональные мошенники умело пользуются этим: получают задаток, а потом резко исчезают. В дальнейшем найти и привлечь к ответственности таких людей достаточно сложно.

Риск №4 — манипуляции с договорами
Распространены и случаи заключения договоров на невыгодных для покупателя условиях, которые позволяют продавцу абсолютно законно затягивать процесс заключения основного договора или в будущем успешно его оспорить.
Как мы уже убедились, пока существуют достаточно серьезные риски, связанные с приобретением квартир. Именно поэтому потенциальному инвестору нужен четкий алгоритм действий, который поможет избежать проблем и сполна наслаждаться покупкой в ​​будущем.

Шаг №1. Проверка репутации продавца
Первоначально нужно проверить информацию о квартире. Если речь идет о новостройке, то искать следует по названию комплекса и параллельно — за застройщиком. Некоторые застройщики понимают, что сведения, имеющиеся о них в Интернете — это первое, чем заинтересуется потенциальный покупатель. Именно поэтому такие компании могут оперативно мониторить и удалять негативную информацию.
Не лишней на этом этапе станет и проверка компании в контексте:
• время, прошедшее с момента создания юридического лица;
• репутации директора компании, ее учредителей;
• отсутствия ликвидационных процедур, исполнительных производств;
• наличие судебных споров.

Шаг №2. Проверка «на проблему»
В случае с новостройками такую ​​проверку нужно начинать с посещения сайта местной Государственной архитектурно-строительной инспекции, где размещается информация обо всех объектах, к законности сооружения которых есть вопросы.
В случае приобретения квартиры на вторичном рынке покупателю необходимо убедиться в том, что квартира не находится под арестом, в ней не зарегистрированы малолетние, несовершеннолетние лица, а также инвалиды. Кроме того, нужно выяснить, кто является владельцем помещения, каким образом он был приобретен и кто будет непосредственно подписывать договор купли-продажи.

Шаг №3. Знакомство с объектом и изучения документов
Если результаты виртуального знакомства с застройщиком устроили, можно планировать непосредственный осмотр объекта. В разговоре с представителем продавца важно также поинтересоваться, по какой схеме осуществляется продажа квартиры, а если ее уже построено, не лишним будет уточнить, почему владелец решил ее продать.
В случае с домами, возводимых покупателям предлагается инвестирования по одной из самых распространенных схем:
• участие в фонде финансирования строительства;
• участие в институтах совместного инвестирования;
• заключение предварительного договора купли-продажи квартиры;
• создание жилищно-строительных кооперативов.
При этом представитель отдела продаж, риэлтора или владельца лучше заранее попросить подготовить все документы по квартиры.
Анализируя схемы, по которым покупаются квартиры, не могу не вспомнить о достаточно распространенную, особенно в Киевской области, схему инвестирования в квартиры, застройщиком которых выступает физическое лицо.
Сказать, что это — рискованное схема — не сказать ничего. Конечно, каждый сам решает, идти ему на риск, но, если застройщиком является физическое лицо, надо учитывать следующие моменты:
1. Отсутствие компании, несет ответственность за строительство: физическое лицо — застройщик может привлекать подрядчиков по своему выбору. При этом не всегда первоочередным требованием к ним может быть качество работы. Поэтому очень часто для строительства выбираются те подрядчики, работа которых стоит дешевле.
2. Как правило, при заключении договора предусматривается уплата 100% стоимости квартиры. При этом с покупателем заключается предварительный договор купли-продажи квартиры, часто в простой письменной форме. Иногда такие инвесторы все же вспоминают о необходимости удостоверения договора у нотариуса, однако представители застройщика утверждают, что такое удостоверение не требуется, свои обязательства они и так выполнят, а инвестор только потратит лишние средства. Поскольку квартиры очень часто покупают люди с ограниченным бюджетом, аргументы представителей застройщика в большинстве случаев достигают цели. В то же время покупатель должен понимать, что такой договор, по закону, является ничтожной, то есть застройщик не приобретает никаких обязанностей и спокойно может его не выполнять.
3. Если проект строительства окажется неудачным, то максимум, на что можно рассчитывать, — подать иск к застройщику с требованием вернуть деньги. В то же время, если у физического лица не окажется имущества для компенсации, решение так и останется без исполнения.
Если коротко охарактеризовать схему, то она выглядит следующим образом: один человек нанимает другую (кого-то вроде прораба) для строительства жилья. Как и в случае с прорабом застройщик — физическое лицо не несет ответственности за брак или некачественные строительные материалы. Более того, такой инвестор не может считаться потребителем в понимании закона «О защите прав потребителей». Следовательно, нормы и гарантии этого закона на такую ​​инвестицию распространяться.
В любом случае, если покупатель решил инвестировать в строительство квартиры, он должен тщательно проверить:
1. Документы, подтверждающие право застройки на земельном участке. Так, у застройщика обязательно должно быть решение местного совета о выделении земельного участка под застройку с указанием характеристик будущей постройки, площади земельного участка, целевого назначения, в которое выделяется земля. Если участок передан в собственность, это должно подтверждаться государственным актом на землю. Если же речь идет об аренде земли, то должен быть заключен договор аренды земли, в котором указываются предел, площадь и технические характеристики объекта строительства.
2. Проектная и разрешительная документация, градостроительные условия и ограничения, технические условия на строительство.
3. Если покупателю предлагают участие в фонде финансирования строительства, следует обязательно ознакомиться со специальным документом — правилами фонда. Это позволит оценить все риски.
4. Если планируется участие в деятельности жилищно-строительного кооператива, то следует попросить копию устава кооператива, поскольку в случае вложения средств инвестор должен будет в него вступить, поэтому нужно понимать все права и обязанности, связанные с таким членством.

Шаг №4. Согласование условий договора
Конечно, условия договора, по которым будет осуществляться покупка квартиры, будут зависеть прежде всего от того, на каком этапе готовности жилья он заключается.
В любом случае внимание нужно обратить на следующие пункты:
• срок сдачи дома в эксплуатацию (его указания в договоре обязательно)
• момент регистрации права собственности. Если застройщик берет на себя обязанность зарегистрировать право собственности покупателя на квартиру, то в договоре обязательно должен быть четко прописан механизм этой процедуры. Если же предполагается, что покупатель будет самостоятельно заниматься регистрацией, то в договоре также должны быть определены процедура и сроки выдачи соответствующих документов застройщиком;
• цену, размер и порядок оплаты по договору. Особенно актуальным этот вопрос является в случае покупки жилья с рассрочкой платежа. В такой ситуации важно зафиксировать платежи в гривневом эквиваленте, а также утвердить график осуществления таких платежей. Кроме того, покупателю следует настаивать на том, чтобы в договоре была предусмотрена возможность уплаты средств на банковский счет продавца / застройщика. Так, очень часто покупатели квартир соглашаются на то, чтобы передать наличные представителям продавца / застройщика. Это, как правило, сопровождается подписанием очень таинственного документа — акта приема-передачи денег. Почему таинственного? Только потому, что ни одним законом такой документ не предусмотрен, а значит, вернуть свои средства в случае возникновения проблем будет достаточно сложно;
• процедуру расторжения договора. Стоит выяснить, в каких случаях договор может быть расторгнут, по чьей инициативе и которые будут применяться санкции. Кроме того, важно понимать, в какой срок покупатель сможет вернуть свои деньги, если потеряет интерес в квартиру. Например, в моей практике были случаи, когда по стандартному договору застройщик вправе возвращать средства инвестору в течение года с момента расторжения договора.
В любом случае необходимо учитывать и тот факт, что если покупатель вкладывает средства по любой из схем на этапе строительства квартиры, то предметом такой покупки будет не квартира, а лишь право ее приобрести после ввода дома в эксплуатацию.

Шаг №5. Заключение договора
При заключении договора очень важно убедиться в том, что лицо, его подписывает, имеет соответствующие полномочия. Кроме того, если покупатель платит физическому лицу, то последняя должна предоставить соответствующую расписку. Расписка должна быть четко сформулирована и написана собственноручно получателем средств. Только таким образом, согласно закону, можно подтвердить факт передачи денег. При этом даже показания свидетелей при отсутствии расписки не будут считаться доказательством. В случае с юридическим лицом оплату целесообразно проводить через банк.
И последнее: каждый инвестор / покупатель квартиры должен знать, что принципиально влиять на поведение продавца / застройщика он может только до момента передачи денег.

Именно поэтому поговорка «Трижды измеряй, один раз отрежь» в данной ситуации является чрезвычайно актуальной.

Источник

Комментировать