На что нужно обращать внимание при покупке жилой недвижимости


Купля- продажа Покупка недвижимости была и остается важным шагом в жизни каждого человека, именно поэтому к этому событию необходимо относиться ответственно. Следует учесть, что в Украине стало больше махинаций с недвижимостью. Чтобы не стать жертвой мошенников, прежде чем заключать договор купли-продажи, необходимо внимательно изучить все документы, необходимые для этой операции.

Случаи мошенничества встречаются при покупке жилья как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости. Что касается вторичного рынка, наибольший риск последующего расторжения договора купли-продажи и признании его недействительным в суде пов "связан с квартирами и домами, которые являются общей совместной собственностью супругов, теми, в которых проживали несовершеннолетние дети, или теми, которые недавно получены по наследству .
Если квартира или дом является общей совместной собственностью супругов, то при ее продаже должна быть предъявлена ​​письменная, нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на совершение сделки. Это, в частности, предусмотрено ч. 3 ст. 65 Семейного кодекса Украины, в которой отмечается, что для заключения одним из супругов договоров, требующих нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, а также договоров относительно ценного имущества согласие другого супруга должно быть подано в письменном виде. Согласие на заключение договора, который требует нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Также в ч. 2 ст. 65 СКУ предусмотрено, что жена, муж имеет право на обращение в суд с иском о признании договора недействительным как такого, который заключен вторым из супругов без ее, его согласия, если настоящий договор выходит за пределы мелкого бытового. Таким образом, поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества согласно ст. 657 Гражданского кодекса Украины заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, необходимо письменное, нотариально удостоверенное согласие супруга продавца.

прописаны несовершеннолетние дети Если продается недвижимость, в которой прописаны несовершеннолетние дети (до 18 лет), необходимо разрешение органа опеки и попечительства. Согласно ч. 1 ст.177 СКУ родители зобов "язани заботиться о сохранении и использовании имущества ребенка в его интересах. Родители малолетнего ребенка не имеют права без разрешения органа опеки и попечительства совершать следующие сделки относительно его имущественных прав, а именно заключать договоры, подлежащие нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, в том числе договоры относительно деления или обмена жилого дома, квартиры. В соответствии с ч. 3 ст. 12 Закона "Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей" для осуществления любых сделок касательно недвижимого имущества, право собственности на которое или право пользования которым имеют дети, необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства. Согласно ч. 4 ст. 177 СКУ разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделок относительно недвижимого имущества ребенка предоставляется в случае гарантирования сохранения его права на жилье. Согласно ч. 6 ст. 203 ГКУ сделки, совершаемые родителями (усыновителями), не могут противоречить правам и интересам их малолетних, несовершеннолетних и нетрудоспособных детей. В соответствии с ч. 3 ст. 17 Закона "Об охране детства» родители или лица, их заменяющие, не имеют права без разрешения органов опеки и попечительства заключать договоры, подлежащие нотариальному удостоверению или специальной регистрации, отказываться от принадлежащих ребенку имущественных прав, осуществлять распределение, обмен, отчуждение жилья, зобов "связываться от имени ребенка порукой, выдавать письменные обязательства" Обязательства.
Итак, как видно из приведенного, отечественное законодательство прежде всего защищает интересы несовершеннолетних детей, а значит, чтобы не попасть впросак и долгую судебную тяжбу, при заключении договора купли-продажи недвижимости надо требовать от продавца справку формы № 3, в которой должны быть указаны все члены сим "и продавца, а также разрешение органа опеки и попечительства на продажу недвижимости.

Наследники Часто квартиры продают наследники умершего, не имея соответствующих полномочий. Необходимо пам "ятати, что завещание или близкое родство не является доказательством того, что продавец — владелец квартиры умершего гражданина. Таким собственником он становится только через шесть месяцев после открытия наследства (после смерти наследника), получив в нотариальной конторе свидетельство о принятии наследства. Случается и так, что у продавца есть свидетельство о принятии наследства, однако родственники наследодателя не согласны с этим и обращаются в суд с соответствующим иском. В таких случаях перед заключением договора купли-продажи необходимо узнать, есть ли у продавца родственники, которые могут претендовать на данное имущество. Если окажется, что такие родственники есть, необходимо поинтересоваться, была с их стороны отказ от принятия наследства и не была ли этот отказ отозвана.
          Согласно ст. 1273 ГКУ наследник по завещанию или по закону может отказаться от принятия наследства в течение срока, установленного ст. 1270 настоящего Кодекса.Заявление об отказе от принятия наследства подается нотариусу по месту открытия наследства. Физическое лицо, гражданская дееспособность которого ограничена, может отказаться от принятия наследства с согласия попечителя и органа опеки и попечительства. Несовершеннолетний в возрасте 14-18 лет может отказаться от принятия наследства по согласию родителей (усыновителей), попечителя и органа опеки и попечительства. Родители (усыновители), опекун могут отказаться от принятия наследства, причитающейся малолетнему, недееспособному лицу, лишь с разрешения органа опеки и попечительства. Отказ от принятия наследства является безусловным и безоговорочным. Отказ от принятия наследства может быть отозвана в течение срока, установленного для его принятия.

          Также наследники, принявшие наследство, могут заключить между собой договор разделения наследственного имущества. Такой договор удостоверяется нотариально. Согласно ч. 3 ст. 1267 ГКУ если наследство состоит из недвижимости или транспортных средств, то распределение осуществляется по специальной процедуре. Наследники по закону в соответствии с положениями письменной и нотариально удостоверенной сделки, которое они заключили между собой, определяют размеры собственных долей в наследственном имуществе. Наследники по письменному соглашению между собой, удостоверенной нотариусом, если это касается недвижимого имущества или транспортных средств, могут изменить размер доли в наследстве кого-то из них.

         Итак, для подписания договора купли-продажи нужны следующие документы:
1. Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость. Такими документами могут быть: нотариально удостоверенный договор купли-продажи, пожизненного содержания (ухода), ренты, дарения, мены, наследственный договор, свидетельство о приобретении арестованного недвижимого имущества с публичных торгов; свидетельство о приобретении заложенного имущества на аукционе (публичных торгах); свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов; договор о выделении доли в натуре (деление); ипотечный договор, решение суда; договор купли-продажи, зарегистрированный на бирже, при наличии отметки на нем о регистрации соответствующих прав подобное.

2. Кроме указанных документов также необходимы: письменное, нотариально удостоверенное согласие на совершение договора купли-продажи от супруга продавца, если недвижимость является общей совместной собственностью супругов; разрешение органа опеки и попечительства, если в квартире или доме, которые продаются, прописаны и проживают несовершеннолетние дети; письменное заявление об отказе от принятия наследства от родственников продавца или договор о разделе наследственного имущества, если квартира или дом были недавно получены в наследство; справка формы № 3 о всех членов сим "и продавца прописанных в квартире или доме, которые продаются.

3. Кроме правоустанавливающих документов нотариусы требуют также извлечение о регистрации прав собственности на недвижимое имущество с Бюро технической инвентаризации на специальном бланке. Когда БТИ не подключено к электронному Реестру прав собственности на недвижимое имущество, оно выдает справку-характеристику. Если выписка из Реестра прав собственности на недвижимое имущество свидетельствует о том, что владелец совершил или совершает его перестройку или пристройку, в том числе перепланировка жилого дома, переоборудование нежилого помещения в жилое и наоборот без установленного разрешения, или без надлежаще утвержденного проекта или с существенными отклонениями от проекта, либо с грубым нарушением основных строительных норм и правил, нотариус требует решения органа местного самоуправления о разрешении осуществить перестройку, пристройку, перепланировку или возвести хозяйственные, бытовые здания и сооружения. При отсутствии такого решения нотариус отказывает в удостоверении договора отчуждения жилого дома, владелец которого осуществил такую ​​перестройку, пристройку, переоборудования или свел хозяйственные бытовые здания и сооружения.

Источник

20 комментариев к статье “На что нужно обращать внимание при покупке жилой недвижимости”

  1.  АнтонК:

    Здравствуйте,
    подскажите, пожалуйста, нужно ли согласие супруга при приобретении квартиры, если этот супруг не может присутствовать во время совершения сделки?
    Упомянутая Вами ст.65 СКУ затрагивает «розпоряджання майном, що є об’єктом права спільної сумісної власності подружжя», но до покупки квартиры объекта совместной собственности ведь ещё нет.
    Всё равно нужно согласие? В каком виде оно должно быть оформлено? Согласие должно быть дано именно на покупку квартиры?
    Заранее спасибо за ответ!

  2.  Адвокат Верба:

    Антон, да для приобретения квартиры в браке необходимо нотариальное согласие второго супруга.
    Он может составить его у любого нотариуса по месту своего нахождения и передать второму из супругов для предъявления по месту совершения сделки.
    В случае если право собственности приобретается на основании договора дарения, то согласие второго из супругов не требуется т.к. недвижимсоть будет личной собственностью супруга.

    Стаття 60. Підстави набуття права спільної сумісної власності подружжя

    1. Майно, набуте подружжям за час шлюбу, належить дружині та чоловікові на праві спільної сумісної власності незалежно від того, що один з них не мав з поважної причини (навчання, ведення домашнього господарства, догляд за дітьми, хвороба тощо) самостійного заробітку (доходу).

    2. Вважається, що кожна річ, набута за час шлюбу, крім речей індивідуального користування, є об’єктом права спільної сумісної власності подружжя.

  3.  Татьяна:

    Здравствуйте!Подскажите, пожалуйста, куда обратиться в первую очередь? 2 месяца назад сестра купила дачный участок в садовом товариществе с домиком. Получила на руки документы — право собственности на дом, регистрационный номер земельного участка, книжка члена садового товарищества на участок. Продавец получила деньги в присутствии председателя СТ, оставила расписку (с подписью председателя) и уехала в Киев. Через месяц приехал бывший муж продавца, вселился в домик и сказал, что имеет право на половину всего. Документов у него никаких нет. При продаже продавец сообщила, что муж проживает в Крыму и претензий иметь не будет. Сестра — мать-одиночка, воспитывает сама сына. За дачу отдала последние деньги, а теперь даже зайти не может туда. Денег на суды нет. Продавец сначала обещала вернуть деньги, а теперь игнорирует звонки. Есть ли шансы вернуть деньги или дачу?

  4.  Адвокат Верба:

    Обратитесь в милицию с просьбой возбудить в отношении указанных лиц уголовное дело по факту мошенничества.

  5.  наталья:

    Здравствуйте,подскажите,пожалуйста,хочу продать жилье в Крыму,сама проживаю на Украине.Собственницей являюсь я,но в приватизации участвовали двое детей.Одному 23 года,второму 14 лет.По российским законом 14 лет- совершеннолетие.нужна ли мне справка от опекунского совета?какие справки нужно от детей?

  6.  Адвокат Верба:

    Наталья, Украина, как государство, по прежнему считает Крым своей территорией временно оккупированной Российской Федерацией.
    А, с точки зрения национального законодательства Украины, требуется заключение службы по делам детей.

  7.  Светлана:

    Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, согласие супруга на приобретение недвижимости, заверенное в Крыму российским нотариусом считается действительным? При сделке купли-продажи проблем не будет? Заранее благодарна.

  8.  Адвокат Верба:

    Светлана, думаю, что с таким разрешением вам откажут в удостоверении сделки.
    Украина, как государство, считает Крым временно оккупированной территорией поэтому российский нотариусов юридически там быть не может.

  9.  Олег:

    Здравствуйте, подскажите, пожалуйста, хочу приобрести квартиру, в ней прописаны двое детей 12 и 14 лет, без права на собственность, продавец их просто выписывает и хочет прописать в другую, покупаемую квартиру. Если это делается без опекунского совета, какие мои риски купить такую квартиру? Могут ли они подать в суд за нарушение прав детей?

  10.  Максим:

    Здравствуйте, подскажите на какие документы следует обратить внимание в том случае если в приватизации квартиры участвовало 5 человек? Заранее спасибо

  11.  Юлия:

    Здравствуйте хотела спросить, заключая сделку покупки полдома с земельным участком у нотариуса,какие документы мне должны предъявить и на что в первую очередь нужно обрать внимание спасибо

  12.  Адвокат Верба:

    Юлия, в первую очередь — правоустанавливающие документы на землю и недвижимость.

  13.  Ирина:

    Здравствуйте, подскажите пожалуйста, покупаю в рассрочку квартиру, застройщик предлагает заключить договор не нотариально. Подскажите как лучше

  14.  Анна:

    Здравствуйте,
    подскажите, пожалуйста, как нужно поступить в моей ситуации. При покупки квартиры нотариус затребовал письменное разрешение супруга . Но на данный момент супруг находится в рейсе (моряк). Меня смутило то, что покупка совершается наличкой и в прицепе уже будет считаться общим имуществом, так зачем нужно разрешение на покупку??? Заранее спасибо!!!!!

  15.  Анфиса:

    Подскажите, пожалуйста, можно ли в договоре купли-продажи квартиры указать, что квартира покупается за деньги родителей одного из супругов. Понятно для того, чтобы вторая сторона не могла претендовать в будущем на эту квартиру. Спасибо!

  16.  Максим:

    Здравствуйте, решили купить квартиру, подыскали вариант. Вопрос: хозяйка за границей, ее интересы представляет ее отец, у него доверенность на право продажи. На что обратить внимание? Документы никакие не смотрели. какие подводные камни? Спасибо.

  17.  Александра:

    Здравствуйте, подскажите пожалуйста.Брат хочет сделать обмен квартиры однокомнатной на двухкомнатную с доплатой. Квартира однокомнатная по договору дарения принадлежит жене, если будет обмен то двухкомнатная тоже будет на неё? Заранее благодарна.

  18.  Адвокат Верба:

    Анфиса, в Украине существует принцип свободы договора. Вы можете прописать способ и сроки оплаты. Но наличие оговорки в договоре о том, что квартира покупается за деньги родителей глобально ничего не изменит. Запишитесь на платную юридическую консультацию к адвокату

  19.  Адвокат Верба:

    Анна, обратитесь к другому нотариусу либо пусть муж передаст заявление заверенное капитаном судна и передаст вам для заключения сделки.

  20.  вася:

    Какие нужны документы для продажи квартиры? Этим вопросом задается каждый человек, который хотя бы единожды проходил процедуру приобретения или продажи недвижимого имущества. Действительно, хорошо бы знать, какие документы для продажи квартиры необходимы во время заключения сделок купли-продажи недвижимого имущества, чтобы эта сделка была законной, и не могла подвергаться оспариванию в дальнейшем.

Комментировать